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La cedolare secca introdotta col Dlgs 23/2011 introduce un nuovo sistema di tassazione dei canoni di locazione relativi agli immobili ad uso abitativi assoggettando gli stessi a un'imposta sostitutiva del 21% in caso di affitto a canone libero, e del 19% nel caso di contratto a canone concordato. Possono optare per la applicazione di questa imposta le sole persone fisiche non titolari di reddito d'impresa (privati),ne restano pertanto escluse le società ,le associazioni e gli enti non commerciali e gli imprenditori individuali. La nuova imposta sostituisce irpef,addizionali e imposte di registro e di bollo quando si procede alla registrazione, risoluzione o proroga.L'opzione per questo tipo di tassazione è possibile alle seguenti tre condizioni:
1- il locatore sia una persona fisica non imprenditore
2- L'immobile sia adibito a esclusivo uso abitativo
3- L'immobile risulti accatastato nelle categorie da A/1 ad A/11 ( escluso la categoria A/10 che riguarda studi e uffici)
L’imposta da pagare nelle seguenti aliquote, da applicare all'intero importo del canone senza tener conto della riduzione forfettaria del 15% riconosciuta nel caso di tassazione ordinaria, è pari al:

• 21% del canone annuo, per i contratti a canone libero
• 19% del canone annuo, per i contratti a canone concordato su abitazioni situate in Comuni con carenze di disponibilità abitative oppure in quelli ad alta tensione abitativa.
L'opzione può essere effettuata o telematicamente con la presentazione del modello SIRIA oppure mediante presentazione del modello cartaceo (mod.69) in duplice copia a un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate. La scelta dell'adozione della cedolare secca valida per l'intera durata del contratto, impone al locatore l'obbligo della rinuncia all'adeguamento del canone, nonché di comunicare a mezzo raccomandata al locataria tale rinuncia prima della registrazione del contratto 
L’acconto è stato fissato all’85% per il 2011 e al 95% a partire dal 2012.In caso di risoluzione anticipata dello stesso l'importo relativo al II acconto andrà riproporzionato ai canoni relativi.Resta ferma la possibilità di versamento dell'imposta mediante l'utilizzo dell'istituto delle compensazioni secondo le regole ordinarie .Si fa presente che nel caso di più contratti per i quali si è scelta la la nuova modalità di tassazione (tassa fissa del 19% o 21%) l'acconto da versare sarà unico pertanto occorre sommare tutti gli importi relativi a ciascun contratto al fine della dovuta verifica se è dovuto l’acconto e se allo stesso va versato in una o due rate (acconto unitario) Va precisato che le modalità di versamento sono diverse a secondo dell'anno del versamento e che lo stesso non va versato se di importo inferiore a €. 51,65
Per l'anno 2011 sarà pari all'85% dell'imposta e si verserà in unica soluzione entro il 30/11/2011 se di importo non superiore a € 257,52 .Se superiore a detto importo con due rate la prima pari al 40% entro il 6 luglio 2011 (oppure entro il 5 /8 con la maggiorazione dello 0,40%).
Per l'anno 2012 l' acconto è pari al 95% (con possibilità di calcolarlo con metodo previsionale) .Resta fermo il versamento in unica soluzione da effettuarsi entro il 30 novembre se l'importo e inferiore a 257,52 , e il versamento in due rate per importi superiori di cui il 40% entro il 16 giugno (o16 luglio con 0,40%) e il 60% entro il 30 novembre .Sarà possibile rateizzare l'importo del primo acconto in 5 rate (con l'applicazione degli interessi).
L’acconto non è dovuto indipendentemente dall'anno se l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo di possesso dell’immobile. Al fine di contrastare il fenomeno dell'evasione (omesse registrazioni, registrazioni con importi inferiori a quelli reali..ecc) sono state previste delle agevolazioni per il locatario che potrà beneficiare del pagamento di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale dell'immobile locato qualora lo stesso provvede a denunciare all'Agenzia delle entrate una delle suddette ipotesi descritte, mentre
a carico del locatore sono state introdotte pesanti sanzioni (articolo 3, co.3 del dlgs 23/2011) dal 120% al 240% dell’imposta, nonché al pagamento degli interessi In caso di omessa registrazione. Tali misure sanzionatorie sono dovute solidalmente dai soggetti obbligati (si ricorda che obbligati alla registrazione sono sia il locatore che locatario),inoltre l'omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione degli immobili ad uso abitativo, comporta l’applicazione delle misure previste dall’articolo 3, commi 8 e seguenti del decreto. I soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso di cui all’art. 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997.
Per maggiori chiarimenti relativo alle sanzioni si veda la C.M.26 del 01.06.2011 dell'agenzia delle entrate : La circolare 26E del 01.06.2011